18 Февраля 2014
Город N

Надо заходить в сегмент многоэтажного жилья

По словам Константина Швалева, гендиректора Азово-Донской Девелоперской Компании (АДДК), известной своими коттеджными поселками, предприятие построит многоэтажный жилой комплекс напротив аэропорта.
 АДДК принадлежит 50% в уставном капитале компании-застройщика, другой половиной владеет жена экс-губернатора ростовской области Зоя Чуб.

Азово-донская девелоперская компания, развивающая в окрестностях ростова коттеджные поселки старочеркасская ривьера и щепкин, строит жилой комплекс в роще на пр. шолохова напротив аэропорта общей площадью 60 тыс. кв. м. комплекс позиционируется в сегменте бизнес-класса. Параллельно компания заканчивает возведение жк «адмирал» в краснодаре и собирается приступить там к строительству нового жилого комплекса площадью 150 тыс. кв. м. В этом году аддк планирует сдать вторую очередь старочеркасской ривьеры и первую очередь щепкина и дальше развивать эти проекты. По словам константина швалева, продажи во всех проектах компании стабильны.

N: — до недавнего времени ваша компа- ния специализировалась на развитии коттеджных поселков в окрестностях рос- това. почему решили строить здесь мно- гоквартирное жилье?

К.Ш.: — Во­-первых, у нас есть успешный опыт строительства многоэтажного жилья в Краснодаре, а во­вторых, развивая проекты за городом, мы создали в Ростове полноценную строительно­девелоперскую компанию. Наш опыт подсказал, что надо заходить в сегмент многоэтажного жилья и здесь. Проект в Росто­ ве мы реализуем по аналогии с краснодарским жилым комплексом «Адмирал», у которого есть несколько преимуществ: местоположение (он находится на берегу Кубани) и современ­ ная архитектура, рассчитанная на современ­ ных людей. Мы выбрали участок в малоза­ строенном районе на пр. Шолохова, там на­ ходятся зеленая роща и озеро. Похожих участков в Ростове нет. Мы совмещаем идею загородного образа жизни с жизнью в городе, и это придает объекту уникальность. Добрать­ ся от пр. Шолохова до центра города с учетом пробок можно за 20 минут, для Ростова это очень быстро. Жилой комплекс будет выполнен в современном европейском стиле, для раз­ работки эскизного проекта мы пригласили известного архитектора Андрея Асадова, ко­ торый уже делал для нас несколько проектов, в том числе общественно­деловой центр в Старочеркасской Ривьере, где находится наш офис.

N: — Каковы параметры проекта?

К.Ш.: — Он будет состоять из пяти 10­ этажных домов общей площадью 60 тыс. кв. м (жилая площадь — 50 тыс. кв. м). Жилой комплекс позиционируется в сегменте бизнес­ класса. Территорию мы полностью огородим забором, по периметру установим камеры, въезд будет осуществляться только по карточ­ кам. У себя дома я спокойно отпускаю мою 7­летнюю дочь поиграть во дворе, поскольку он огорожен забором, кроме того, в коттеджном поселке, где я живу, есть охрана. Здесь хочет­ ся достигнуть такого же результата, чтобы жильцы чувствовали себя в безопасности и спокойно отпускали детей на прогулку. Мы сделаем подземный паркинг, чтобы во дворе было меньше машин и больше возможностей для отдыха. Средняя площадь квартир со сво­ бодной планировкой согласно проекту — 70 кв. м. Во многих из них будет сделано осте­ кление от пола до потолка. Мы используем не совсем обычную архитектуру и располагаем дома таким образом, чтобы из окон большин­ ства квартир открывался вид на рощу. Стои­ мость квартир — 60 тыс. руб. за кв. м. Сейчас строительство находится на этапе котлована, идет забивка свай.

N: — В проектной декларации жилого комплекса на пр. Шолохова указано, что зоя акимовна Чуб имеет 50% в уставном капитале застройщика жК. в каких проектах АДДК она еще участвует?

К.Ш.: — Больше ни в каких.

N: — а почему она участвует именно в этом проекте?

К.Ш.: — Была такая договоренность ак­ ционеров. К сожалению, я не могу комменти­ровать эту ситуацию.


N: — Не опасаетесь ли вы, что продажи будут идти медленно с учетом роста предложения в экономсегменте, на который сейчас приходится основной спрос?

К.Ш.: — Я думаю, что жилье, которое мы предлагаем, будет востребовано. Будем по аналогии с Краснодаром продвигать его как уникальный продукт. Цена, которую мы за­ являем, ненамного выше, чем в экономсегмен­ те. В Левенцовке однокомнатные квартиры уже продаются по 56 тыс. руб. за кв. м. В Ростове разделить жилье на сегменты очень сложно, оно подразделяется, скорее, по мес­ тоположению.

N: — Каков объем инвестиций в строительство?

К.Ш.: — Около двух с половиной миллиар­ дов рублей.


N: — вы арендуете участок под строитель- ство?

К.Ш.: — Участок находится в собственности. Его площадь составляет 2,7 га.


N: — по какой цене он был приобретен?

К.Ш.: — Это коммерческая информация.

N: — Как получилось, что участок для строительства жилого комплекса распола- гается в роще, которая является общего- родской собственностью? Не нанесет ли это ущерб горожанам, экологии города?

К.Ш.: — Застройка ведется на участке, где ранее находилась гостиница, он не входил в зону городских лесов. Комплекс будет огорожен по периметру и не ограничит доступ жителей города к роще и прудам.

N: — плотность застройки будет неболь- шая, а подземный паркинг, по словам экспертов, снижает рентабельность строи- тельства. с какой рентабельностью пла- нируете осуществить проект?

К.Ш.: — В краснодарском проекте мы тоже делали подземные парковки под набережной. Если мы продаем жилье по 60 тыс. руб. за кв. м, то должны создать определенные условия для жизни. Человек, купивший у нас квартиру, возвращаясь из супермаркета, должен оставить машину на своей парковке, там же сесть в лифт и подняться домой, а не припарковаться за 200 метров и тащить на себе сумки. Мы не стремимся получать сверхвысокую прибыль, а хотим продолжать строить в Ростове ком­ фортное жилье и иметь свою норму рентабель­ ности.

N: — Норма рентабельности одинакова для всех ваших проектов?

К.Ш.: — Нет, она разная для поселков, многоэтажного жилья и индустриальной не­ движимости. Рентабельность в многоэтажном строительстве выше.

N: — Когда вы планируете завершить строительство жилого комплекса в Крас- нодаре?

К.Ш.: — Наш проект там включает возве­ дение 5 домов. Сейчас мы заканчиваем чет­ вертый дом и начинаем делать фундамент для пятого. После того как завершим этот проект, хотим приступить к строительству второго жи­ лого комплекса в Краснодаре. У нас есть еще один участок в хорошем месте рядом с Куба­ нью. На нем мы собираемся возвести 150 тыс. кв. м жилья в сегментах «эконом» и «комфорт­ плюс». Мы уже приступили к формированию участка и разработке бизнес­плана.

Структура холдинга такова, что в Красно­ даре и Ростове у нас есть свои девелоперская и строительная компании. Мы загружаем строительную компанию таким образом, чтобы все делать в срок и не расширять штат: за­ канчиваем один объект и сразу же приступаем к следующему.
N: — этот участок в собственности?

К.Ш.: — Да, он входит в число наших ак­ тивов, которые приобретало Азово­Донское пароходство. Сейчас мы их структурируем: какие­то используем для развития индустри­ альной недвижимости, какие­то — для строи­ тельства жилья.

N: — довольны ли вы продажами?

К.Ш.: — Да, все наши проекты уже заняли свою нишу на рынке. Мы обратили внимание на то, что в Старочеркасской Ривьере каждый год продаем сопоставимое количество участ­ ков, вне зависимости от того, какие работы в этот год проводим. Есть определенное число людей, которые хотят жить в закрытом посел­ ке на берегу Дона. Такая же ситуация и в Щеп­ кине, в среднем мы заключаем 90 контрактов в год. В Краснодаре последние 5 лет стабиль­ но реализуем 10–15 квартир в месяц. Там мы продаем квартиры по цене 55–65 тыс. руб. за кв. м, несмотря на то что жилой комплекс по­ зиционируется как элитный. Цены на жилье там гораздо ниже, чем в Ростове, поскольку в последнее время в Краснодаре строится мно­ го жилья и конкуренция выше. Наш комплекс уже зарекомендовал себя на рынке, все знают, что он качественно сделан, поэтому продажи там стабильны.
N: — где проще строить — в Ростове или в Краснодаре?

К.Ш.: — Одинаково. Дело в том, что в Крас­ нодаре работает краснодарская команда, а в Ростове — ростовская. Поскольку мы давно тут живем, нам легче здесь, а им там. Управ­ ление осуществляется из Ростова, раз в три месяца мы проводим совет директоров в Крас­ нодаре, на котором принимаем стратегические решения. Наши специалисты обмениваются опытом ежедневно.

N: — собираетесь ли развивать еще какие- то девелоперские проекты в Ростове и его окрестностях?

К.Ш.: — В этом году мы заканчиваем строи­ тельство второй очереди Старочеркасской Ривьеры и в IV квартале собираемся ввести ее в эксплуатацию. Сейчас разрабатываем бизнес­план на строительство третьей и чет­ вертой очередей.

Также в этом году вводим в эксплуатацию первую очередь Щепкина и планируем начать вторую на другой стороне пруда. Кроме того, в наших планах здесь еще 2 проекта. Чек в Щепкине составляет 3,5–4 млн руб. за 6–8 соток с центральными коммуникациями и до­ мом площадью 100 кв. м. Для Ростова это все­таки бизнес­-класс. Поскольку предложений эконом-класса в нашем портфеле до сих пор не было, мы решили зайти в этот сегмент. Пла­ нируем реализовывать земельные участки и небольшие дома с менее дорогой технологией строительства по цене 1–1,5 млн руб., а также строить трех­ и пятиэтажные дома со стоимос­ тью квартир в этом же диапазоне.

В ближайшие 5 лет собираемся освоить территорию площадью 150 гектаров и создать полноценный микрорайон Щепкин. Только в первой очереди там 350 домовладений, из них куплено 200. Сейчас заканчиваем строительство всех основных коммуникаций (газ, вода, элек­ тричество, канализация), и к концу года в по­ селок въедут первые жители. Инфраструктура и коммуникации обошлись в 500 млн руб., но мы делали их с тем расчетом, чтобы можно было транслировать проект. В строительство домов первой очереди вложили 150 млн руб. N: — охарактеризуйте рынок коттеджно- го строительства в Ростове и его окрест- ностях. Какие ниши не заняты? К.Ш.: — В Ростове только зарождается этот рынок, мы первопроходцы. Многие проекты представляют собой выброшенные на продажу размежеванные земельные участки без ком­ муникаций, что с ними будет дальше — неиз­ вестно. В районе Щепкина есть и другие де­ велоперы. У нас сотка стоит 200 тысяч рублей, а у них 100. Только самое большее, что они могут предложить, — электричество и тырса. Мы отличаемся тем, что делаем все начиная с технико­экономического обоснования, про­ екта планировки и межевания, градострои­ тельного плана и заканчивая прохождением экспертизы, получением разрешения на строи­ тельство и техусловий. И только после этого выходим на стройку.

Сейчас многие девелоперы продают участ­ ки площадью 4 сотки, а не 6, и мало кто знает, что это незаконно и противоречит санитарным нормам. Если я покупаю участок площадью 4 сотки, то по нормам могу разместить там толь­ ко дом и не имею права делать ни скважину, ни септик, поскольку и у того и у другого долж­ на быть своя охранная зона. А еще необходи­ мо сделать озеленение.
N: — вы продаете участки не меньше 6 соток?

К.Ш.: — Мы продаем участки и по 5 соток, но у нас есть центральные коммуникации. Поэтому можно подключиться к трубам, а на участке разместить дом и сад.
N: — по каким ценам вы продаете жилье в старочеркасской Ривьере?

К.Ш.: — Сотка со всеми коммуникациями стоит 650 тыс. руб., подряд — до 30 тыс. руб. Участки в поселке подразделяются на сегменты: чем дальше от берега — тем дешевле. Сегодня дом площадью 170 кв. м с отделкой дорогими материалами на 8 сотках земли у нас можно купить за 8,5–9 млн рублей. Это предложение сопоставимо с ценами на квартиры на ул. Пуш­ кинской, где стоимость 1 кв. м составляет 120 тыс. руб. Однако мы предлагаем совершенно другой уровень жизни. В январе мы праздно­ вали Крещение в Старочеркасской Ривьере, управляющая компания пригласила священ­ ника. Нырнули, потом один из жителей сказал, что у него есть баня, и все пошли к нему. Было очень круто! Загородный образ жизни заложен в нашей идеологии. Замечательно, когда не­ большое сообщество живет вместе. До того как мы начали проект, я побывал в одном из мос­ ковских загородных поселков. Была снежная зима, мы поехали на берег кататься на мото­ циклах по снегу. А вечером собрались в ресто­ ране, там была атмосфера праздника, посколь­ ку все друг друга знают и дружат семьями. Я рад, что в Старочеркасской Ривьере мы смог­ ли добиться того же.

N: — Какие направления приносят ком- пании основной доход?

К.Ш.: — Если говорить только о девелоп­ менте, то 60% дохода приходится на много­ этажное жилье с учетом краснодарских про­ ектов и жилого комплекса на пр. Шолохова. 40% приходится на загородные проекты.

N: — сотрудничаете ли вы с банками? довольны ли сотрудничеством?

К.Ш.: — Наш основной финансовый парт­ нер — НОМОС­БАНК, мы много лет являем­ ся стратегическими партнерами и довольны сотрудничеством. По ипотечному кредитованию работаем со Сбербанком и «Центр­инвес­ том».
N: — Как сегодня продвигается развитие припортовых зон Ростовского универсаль- ного и Усть-донецкого портов?

К.Ш.: — Мы заинтересованы в развитии припортовых территорий, в размещении там производств и последующей перевалке грузов. Наша основная цель — максимально задей­ствовать мощности портов. В Ростовском уни­ версальном порту уже работают асфальтовые и щебеночные производства. В Усть­Донецком порту разместился прокатный стан «Евраза», что ускорило развитие этой зоны и дополни­ тельно обеспечит порт ежегодным объемом перевалки до 600 тысяч тонн металлопродук­ ции. Скоро в Усть­-Донецком порту начнет функционировать еще один завод — по про­изводству полевого шпата, используемого в изготовлении стекла, который даст нам еще 200 тыс. тонн перевалки.

В целом для Азово­Донского пароходства приоритетным направлением развития явля­ ется контейнерный бизнес. У нас есть согла­ шения с мировыми транспортными компания­ ми, планируем увеличивать грузопоток. Кон­ тейнерный бизнес независимо от состояния экономики только растет. Второе приоритетное направление — перевалка угля, третье — перевозка зерновых, которую мы осуществля­ ем уже 20 лет.

Беседовала Юлия Полякова